협동조합형 민간임대주택사업 추진방안 [1]

■ 올바른 협동조합형 민간임대주택 사업을 위한 GUIDE


현재 지역주택조합이나 협동조합형민간임대에 대해 정부의 규제 및 개선방안이 제시되어 

향후 이들 사업의 투명성과 안정성이 그나마 좋아질 전망이다...

그러나 일반시행보다는 리스크가 여전히 많이 존재하는데 특히 지역주택조합의 업무대행사나

 협동조합의 시행관련자들의 시행사업에 대한 지식의 결여와 

조합사업에 대한 정보와 숙련도 부족 역시 이들 사업의 리스크중 큰 부분을 차지 한다...

그래서 여기서는 협동조합형 민간임대주택사업의 리스크를 줄이고 정부에서 만든 본 법의 취지를 되살려 

기왕 정부에서 제도권내로 협동조합을 진입시켜 준 김에 제대로 사업을 해보자는 취지로 

올바른 협동조합형 민간임대주택사업을 위한 Guide를 제시하고자 한다.


★ 사업진행 절차에 따라 현재 잘못된 협동조합사업방식에 대해 지적하고 개선방안 제시 


1. 조합설립 - 별 문제 없음



2. 사전모집신고 - 현재 자연녹지, 제1종일반주거, 준공업지역 등 공동주택을 지을 수 없는 부지에 지구단위

                        계획중이든 아니면 지구단위계획 입안도 하지않고 바로 협동조합원을 모집하는 경우가  있음 


     ★개선방향 ▶ 최소 지구단위계획 결정고시가 난 상태에서 사전모집신고 후 

                        조합원을 모집하는게  좋고,

                       통합심의나 사업승인 이후에 조합원을 모집하면 최상이다(관할 시,군,구에서 제재나 단속할 근거가 없어짐), 

                      (인,허가 비용이야 얼마들지 않지만 토지주에게 토지사용승락서 받기가  만만치 않지만

                      토지약정금을 최소로 하여 주고 인,허가받을 동안 건축주는 토지주로 하여 설득하면 가능성 있음.)



3. 분양조건표 - 현재 전국 협동조합민간임대 사업자들의 가장 큰 문제가 바로 협동조합원을 모집하기 위해 

                     내세우는 분양조건이다. 여기에서 모든 문제가 발생한다. 

                     ★유형A. 집값의 10%만 내고 더 이상 돈을 내지 않아도 된다!!

                     ☆유형B. 출자금 일부(이 역시 집값의 10~15%)만 납부하고 더 이상 추가납입금 없다!

                   


4. 임대기간~분양전환 시- 임대기간동안 임대료 상승이 없고 현재의 분양가(또는 시세)로 입주 날로 부터 

                                      8년뒤 분양전환시에도 그 가격 그대로 준다? 도대체가 얼마나 사업성이 잘 나오

                                      길래 이런 광고를 한다 말인가??? 


개선방향 ▶진짜 사업성은 있는데 다른이유로 사업을 못가서 협동조합형민간임대로 갈 수 밖에 없을 때 아

                 니면 대도시에서 사업을 할 경우 가능한 이야기이다. 사실 민간임대사업의 가장 큰 장점은 사업

                 성과 분양성을 개선시키는 것이다. 사업성의 경우 각종 세제, 금융 혜택과 토지수용권 등으로 사

                 업지체에 대한 리스크가 적다보니 금융비용도 SAVE되고 특히 현재의 분양가로 사업성을 보는 

                 것이 아니라 먼 미래의 가치(8년 후 분양전환가격)로 사업성 검토를 하기 때문에 사업성이 아예 

                 없는 곳도 사업성이 많이 향상되는 것이다. 민간임대로 사업을 하려고 하는 

              **사업지나 사업장들을 살펴보면 

               1. 지주택이 무너진 곳  

               2. 미분양관리지역이고 사업성이 부족한 곳  

              3. 재건축, 재개발조합으로 사업진행하다가 추가부담금이 너무 많아 사업이 좌초된 곳 등이다. 

                즉 일반사업방식으론 금융이고 시공사고 모두 외면하는 사업이 안되는 곳이다. 

               4. 분양가가 낮은 지역이다

                 즉 건물감정가가 낮다.(이는 앞에서도 언급한 주택담보대출금액이 낮게 나와 조합원들의 추가부

                 담금 납부 소지가 있어 주의가 필요하다). 

               ** 이런 곳을 협동조합의 장점과 민간임대의 장점을 결합 시켜 사업성과 분양성모두 개선 시켜 

               외면하던 시공사와 금융사를 INVOLVE시킬 수 있다니 

                이  얼마나 대단한 발견인가!!! 


              먼저 임대기간중에 임대료 상승없다??? 이건 말이 안된다..

              임대기간 중에 주택담보대출과 임대 운영비용 

             그리고 임대보증금보증료와 예비비 등 각종 비용이 엄청난데 무슨 돈으로 해결한다말 인가?

            결국 월세로 해결한다 말인데 앞에서 거론했지만 

            보증금비율을 30~40% 정도하면 

             상대적으로 월세가 줄어드니깐 주택담보대출을 더 내어 처리해야하는데

          주택담보대출이 생각 만큼 많  이 나오지 않는다...

         그래서 임대료 년 상승율은 최소 2~4%정도 해야 된다고 사려된다


둘째  분양전환시 현재의 가격으로 그대로 준다???? 

                이거 무슨 근거로 한 말인지...참!!  정말 사업성이 

                 좋은 사업지면 몰라도 그런 곳에서 민간임대로 사업 할 리 없을테고 

               각종 비용을 잘 못 체크한것 

                 같은 느낌이 든다...

               필자가 캐쉬를 돌려보니 평균 사업지가 괜찮은 곳은 

              현재 분양가의 110%로 

                 분양전환 공급가가 결정되어 지고 

                사고 사업장이나 사업성이 많이 떨어지는 곳은 

               120%이상   분양전환 공급가를 정해야만 사업이 순조롭게 진행된다...

               현재 분양가로 먼 미래에 그대로 준다는 

                 건 말도 안된다고 생각된다. 

               그리고 자신있게 조합원에게 분양전환가를 말해도 된다고 본다 

               왜냐하면 현재 물가상승률과 표준건축비 상승률을 지켜보면 

              현재 평당 400만원에 시공비가 책정된

                 다고 보면 8년뒤에는 평당 600만원이 될 것이다. 

               시공비가 평당 600에 토지비 역시 상승할 것이니 

               사업장 현재 신규분양시세가 평당 800이라고 

               아마도 8년뒤가 되면 최소 신규아파트 

                 분양가가 1100만원이 되어야만 공급이 될것이다. 

               그래서 평당 800에 120%상승해서 평당 960만원에 공급한다하더라도 

              주변시세인 평당 1100만원보다 평당 140만원 싸다.


**조 합 원  모 집 방 법

1. 임차인 모집방식

    - 8년동안 임차인으로 임대료를 납부하고 살다가 8년 후 분양전환받는 구조


2. 임대인 모집방식

    - (구)임대주택법에서 말하는 임대주택조합으로 준공 후 

      먼저 임차인으로 일정기간 동안 임차인으로 거주  하다가 

     임대사업자로 등록한 후 시행사(또는 조합)로 부터 분양받아

     임대인(집주인)자격으로 분양받은   

      자기집을 8년 임대놓는 구조

     ※ (구)임대주택법 적용받는 임대주택조합은 준공 후 5년뒤 분양전환 가능.



■ 사업비 조달방식 따른 분류

 

1. 기금형

     - 협동조합 출자금으로 토지를 제한물건없이 매입하고 

      시공사와 공동사업약정을 맺어 시공사가 시행시공을 하고 

      협동조합은 지주 또는 차주로서 사업참여=> HF나 HUG보증서(기금건설자금보증+임대보증금보

       증)발행받아 지자체에 분양신고후 임대분양=>기금건설자금을 수령하여 공사착공=> 입주 후 8년임대

       운영=>분양전환 


2. PF형

     - 협동조합출자금으로 초기 사업비 지출하고 나머지 사업비 미지급금 및 건축비는 PF대출을 통해 조달

        하는 방식.


[출처] ●  작성자 민간임대박사 구동재


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