협동조합과 지역주택조합 및 재개발재건축조합의 차이점 [2]

 

협동조합과 지역주택조합 및 재개발재건축조합의 차이점

*협동조합은 지역주택조합 및 재개발재건축조합과는 달리 상당히 장점이 많은 사업방식이다.

예컨대 협동조합은 조합원이 출자금에 대해서만 리스크를 지는 유한책임회사 격이지만 

*지역주택조합과 재개발재건축 조합은 사업전반에 대해 무한책임을 지는 형태이다(추가부담금 발생소지). 

사업승인 신청전에 협동조합은 집값의 약 10%이내의 출자금만 납부하고 

조합원 모집이 미미할때 출자금중 일부는 매몰되어 조합원이 일부 책임(손실)을 지면 되지만

지역주택조합의 경우 

조합설립신청시 15%소유권확보와

사업승인 신청시 95%토지소유권확보로 인해 토지대금을 브릿지대출을 통해 지급해야 함으로 

천상 조합원들에게 연대보증을 부탁해야하고 설상 이런 일들이 잘 진행되었다 하더라도 

사업승인 후 미확보토지에 대한 알박기나 기타 시공사나 금융기관의 사업미참여가 발생한다면 

사업이 지체되고 장기화될 시 엄청난 금융부담을 조합원이 고스란히 져야 할 것이다. 

재개발재건축 역시도 사업승인 신청 접수 조건만 완화될 뿐 거의 지역주택조합에 내포되어 있는 리스크가 늘 존재한다. 

이외에도 협동조합과 지역주택조합 및 재개발재건축조합은 상당한 차이가 있다.


< 협동조합과 지역주택조합,재개발재건축과의 차이점Ⅰ>




구분

 협동조합 사업방식


 지역주택조합,재개발재건축 사업방식

사업의 주체

개발수탁사(시행사), 조합은 사업초기엔 FI(재무적투자자) / 사업후기 엔 임차인

공동사업(조합+시공사(등록사업자)

조합은 공동시행사이자 수분양자

에코티(equity)재원

출자금(기본출자금+사업출자금)

▶ 재개발재건축은 소유토지+추가분담금

▷ 지역주택조합은 없음.

조합원 납입금 형태

출자금 + 임대보증금

조합원분담금(분양금액)+추가부담금(사업지에 따라)

사업비 재원

출자금+PF대출(기금방식 사업일 경우 기금+중도금대출)

조합원 및 일반분양자계약금+全 세대 중도금대출 +

PF대출

PF 및 사업비 유보금 상환 재원

주택담보대출+임대보증금

주택담보대출(중도금대출 대환금)+全 세대 잔금

사업승인신청조건 및

미확보 토지 매입방법

토지 80%동의 / 미확보토지는 토지수용위원회에 수용재결신청

▷ 지주택은 토지95% 소유권확보 / 미확보 토지는

매도청구

▶ 재개발은 3/4(면적1/2)동의 후 나머지 수용재결

※ 재건축은 매도청구

사업 리스크

사업초기 조합원모집에 대한 리스크외에는 사업기간 중 리스크는 없음!(조합원 사전모집율 80%기준)

▷ 지주택의 경우(재개발재건축은 대동소이)

1. 사업초기 : 조합설립인가 요건에 대한 리스크

2. 사업중기 : 조합원모집80%이상과 사업승인을 받기위한 토지95%소유권확보에 대한 리스크

3. 사업말기 : 사업승인 후 착공하기위해 각종 차입금과 브릿지대출 상환을 위한 PF대출보증과 중도금대출보증을 설 참여시공사 선정에 대한 리스크 존재


현재 인터넷상으로 떠도는 이야기 대다수가 협동조합형 민간임대가 "제2의 지역주택조합"이라고 한다.

이는 협동조합형 민간임대에 대한 깊숙하고 정확한 지식과 이해의 부족에서 오는 뇌피셜이다.

협동조합은 사실 제4차산업혁명시대에 걸맞는 아이디어 사업이다.

사실 민간임대에 대해 지속적으로 시행사들이 관심을 가졌지만 제한물건없이 토지소유권확보 

또는 총 사업비의 20% equity확보란 난제앞에서 다들 좌절하였다.


그러나 협동조합기본법에 생기고 이를 주택사업에 결부시켜 탄생시킨 

주택협동조합은 그야말로 hit상품이자 

그 동안 에코티문제를 해결하지 못한 시행사에게 너무나 반가운 소식이 아닐 수 없다.

현재까지 시행사들은 자기자본금(에코티)을 사채나 금융기관대출 

또는 PTP, 크라우드펀딩, 리츠, 펀드 등을 통해서 조달하다보니 

절차와 조건이 까다롭고 이자와 주선수수료 등이 높아 사실상 어렵게 사업을 진행해왔고, 

개발신탁이나 책준, 공동사업, 지분배분등의 방법으로도 진행해 왔지만 

사업이익은 결국 다 뺏기고 별 이익 없이 사업 정산하는 것이 일반적이다.


그러다 이번에 협동조합을 주택사업에 접목시킨 사업이 런칭되자 

시행자들의 시선이 최근 급 집중되는 모양새가 당연하게 보인다.

협동조합원은 초기에 출자금을 내는 대신 안정적이고 

우수한(아파트 퀄러티가 일반임대주택보다 월등히 높음)

 주택확보(선분양 효과)를 할 수 있고, 

시행사 입장에선 협동조합원들이 출자금을 납부함으로서 

초기에 과도한 에코티를 해결할 수 있어 상호 WIN-WIN하는 형태이다.


지역주택조합은 조합이 사업주체이다 보니 사업에 대해 모든 리스크에 대해 책임을 져야 하는 구도이지만 

협동조합은 사업초기 시행사의 에코티부족분을 해결하기 위해 

임대보증금의 일부를 출자금형태로 선납해주고 

더 이상 사업에 대한 리스크나 책임이 협동조합원에게 없다.

물론 이런 의문을 재기하는 분들도 있을 것이다...

시행사가 리스크 발생했을때 돈이 없어 책임을 못지거나 부도가 나지않을까? 

또 지금현재 협동조합형 민간임대의 일환인 "누구나 집"처럼 분양은 잘 되었으나 

건설자금대출(기금 또는 PF대출)이 일어나지 않아 사업승인 났는데도 

착공이 되지 않아 많은 피해가 생긴것에 대해 어떻게 생각하냐고? 

물론 일부는 맞는 말 일수 도 있다. 

그러나 여태 협동조합형 민간임대의 성공모델이나 레코딩이 없다보니 시행착오는 겪는 과정이라고 볼 수 있다. 

*첫째 시행사가 리스크에 대한 책임을 못질 수 있다는 말은 앞에서도 언급했지만 

초기에 출자자모집에 대한 리스크만 존재할 뿐 80%이상만 모집되면 

금융과 시공사는 자동 참여하고(본인이 현재 PM맡고 있는 사업지에 대한 금융과 시공사 접촉 결과 임) 

그 이후에는 신탁사가 사업비에 대한 자금 입출금을 안전하게 맡아 관리하기 때문에

 실제 초기 사업진행만 시행사가 할 뿐 그 이후는 유명무실한 존재가 된다.

 [물론 임대분양신고 후 임대분양시와 입주 후 임대관리운영(임대관리전문업체에 위탁)과 분양전환 등의 업무는 계속 시행사가 진행 함.]


*둘째, 전국에 "누구나 집"광풍이 한때는 불었지만 최근 PF대출 및 기금이 되지않아 

분양은 순조롭게 잘되었지만 착공은 못하고 사업이 멈춰 있어 수많은 민원이 제기되고 있는게 사실이다.

그러나 주택을 디지털소유권(주거권)과 임차권을 입주자에게 주는 새로운 형태의 주택보유시스템과 

입주 후 공유경제프로그램등 정말 획기적인 아이템을 런칭한 것인데도 불구하고 

현실의 금융구도를 잘 파악하지 못해 벌어진 사태라고 보여진다.

자세한 내용은 민간임대주택7에서 상세히 다뤄보기로 한다.


한편 협동조합과 지역주택조합 및 재개발재건축조합과의 결정적 차이가 있는데 

그 내용은 아래와 같다.

 < 협동조합과 지역주택조합,재개발재건축과의 차이점Ⅱ>

구분

 주택협동조합

 지주택조합 /재개발재건축 조합

적용 법

협동조합기본법+민간임대특별법+

주택법(건축법)


▷ 지주택-주택법(건축법)

▶ 재개발재건축-도정법+주택법(건축법)

조합설립시기 및 조건

(2020년 관련법개정 기준

발기인5인 창립총회, 정관만 있으면 즉시 설립가능


▷ 지주택-1.총 분양세대수의 50%이상조합원모집 2. 총대지의 80%이상+15%이상소유권확보/창립총회 후 임원선출 및 정관승인 / 설립신청

▶재개발재건축은 2/3, 3/4동의


사업(출자)구성원의 성격


○ 예비 임차인


○ 집주인(예비 수분양자)

금융 및 세제 혜택


○ 금융 혜택-★사업시:저리의 건설자금이자혜택(기금대출 사업일 경우

☆입주시:저리의 전세자금대출 자혜택(무주택자, 신혼부부,등)

● 세제 혜택 -1. 사업시-광역교통시설부담금, 학교용지부담금,취득세(토지 및 보존등기비)면제

2. 보유시-재산세감면, 종부세(8년임대)합산배제(면제)

3. 양도시-양도세 감면

● 금융,세제 혜택 없음



사전모집신고 요건

(2020년 관련법개정 기준)



1. 토지사용권원80%확보

2.공동주택을 건축할 수 있는 부지이어야 함(예컨대 1종에서 2종으로 지구단위계획변경중 일때에는 지구단위계획결정고시가 난 후 사전모집신고필증을 시,군,구에서 발급 함)

▷ 지주택

1. 토지사용권원50%확보

2. 左 同

조합원 자격요건

만19세이상 이면 누구나 가능

▷ 지주택-전용85㎡ 1채보유이하

세대주

사업지 인근 시,군 거주6개월이상

재개발재건축-주택소유자(또는 세입자)


. 재개발 재건축 사업 

 재개발재건축은 조합이라 협동조합에 대한 이질감이 없어 오히려 협동조합사업방식에 가장 잘 어울리는 모델이다. 

특히 재건축은 미동의토지에 대해서는 매도청구대상이라 사실 조합원(세대원)수에 비해 사업이 장기화되는 경우가 많은데 

협동조합형 민간임대주택 개발사업방식으로 전환하면 미동의토지에 대해 재개발과 같이 

수용재결을 할 수 있어 상당히 사업진척이 빠르다. 

요즘 여기저기서 빈집 및 소규모재건축 법으로 사업하는 게 유행처럼 번지지만

 막상 사업절차가 단축되어 사업진행이 순조롭게 된다는 가정하에 이주,철거까지의 사업기간이 

과거 평균5~6년걸리는 것이 1~2년으로 대폭축소되어 그나마 다행이라고 생각되어 지지만 

용적율과 층수제한이 많고 이 역시 어쨌든 재개발재건축이라 사업기간이 

실제 현장에서는 3~5년은 족히 걸리는 것이 사실이다. 

그러나 협동조합형민간임대로 사업을 진행 할 시 초기 재개발재건축 조합원만으로도 

초기 분양율 60~70%정도 채워지고 나머지 10~20%만 일반조합원을 모집하면 

그 다음 사업일정은 아주 순조롭고 이주,철거까지

 5~10개월(지구단위수립지역)이면 완료되니 정말 괜찮은 사업방식이라 본다.


A. 협동조합으로 사업변경하면 도움이 되는 재개발재건축 사업지

    ▶ 재개발재건축의 경우 과도한 추가부담금으로 사업이 무산된 곳 또는 STOP된 현장(비대위 생성, 분쟁)

    ▶ 재개발재건축을 도정법으로 하기에는 너무많은 시간이 걸려 사업기간을 단축하고자 하는 현장

    ▶ 재건축의 경우 80%이상이 동의를 했지만 나머지 동의를 받기 어려운 현장

    ▶ 재건축의 경우 안전진단 등급기준 미달이거나 재건축연한이 되지않아 도정법으로 사업이 힘든 현장


B. 협동조합으로  사업변경 시 조합원 혜택

    ▶ 기존 재개발재건축 조합원의 기존 권리가액이 협동조합으로 사업변경 시 더 높음.

    ▶ 권리가액외 추가분담금은 월세나 저리의 전세대출이자로 대체하므로 실질적인 추가분담금은 없이 

       현재 자기토지만 현물출자하면 추가분담금 없이 분양전환받고자 할때까지 새집에서 거주

      (단, 기존 소유주택 보다 큰평형 신청시는 약간의 분양가 차액을 추가 납부해야함).

    ▶ 모집방식은 조합아파트이고 사업방식은 민간임대사업이지만 실제 브랜드있는 시공사가 참여하고 일반 

        분양아파트 수준의 내장재 및 마감재사용으로 기존 임대아파트에선 보기힘든 고퀄러티 주택공급

    ▶ 조합원들의 재산이 사업비의 에코티가 되어 PF대출 조달이 용이하고 이로 인해 재건축조합원에게도 

        이주비 지원가 지원되며, 조합원동의가 80%만 넘으면 강제수용(수용재결)이 가능하고 안전진단이나 

        재건축연한에 관계없이 사업가능하므로 전체 사업일정이 일반시행 일정과 비슷하여 사업진행속도가 

        상당히 빠름.  



2. 지역주택조합 사업 

A. 협동조합으로 사업변경하면 도움이 되는 재개발재건축 사업지

    ▶ 과도한 추가부담금으로 사업이 무산된 곳 또는 STOP된 곳(비대위 생성, 분쟁)

    ▶ 분양수요보다 임대수요가 많은 곳이라 지역주택조합원 모집이 쉽지 않는 현장

    ▶ 토지작업이 80%이상 되었으나 사업승인 접수를 위한 토지 95%소유권확보가 어렵거나 불가능한 현장

    ▶ 사업승인은 득했으나 참여시공사가 없거나 PF대출이 되지않아 착공을 못하고 있는 현장



B. 협동조합으로  사업변경 시 개선효과

    ▶ 과도한 추가부담금을 줄이거나 없앨 수 있음. =>※협동조합형민간임대는 각종 지방세 및 국세가 면제 

       혹은 감면되고, 금융비 역시 절감되며, 사업진행자체가 빨라 사업지체로 인한 각종 금융비용이나 사업제

       비용발생을 소화하여 추가부담금을 부담하지 않게 한다.

     ▶ 토지작업이 80%만 되어도 민간임대주택 사업은

       [공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률]

        을 적용받으므로 토지수용위원회에 재결신청해서 미동의 토지에 대해 강제수용을 할 수 있어 지역주택

        조합처럼 사업승인신청을 위해 95%소유권확보를 할 필요가 없다.....

       지역주택조합이 무산되는 가장 큰 걸림돌이 제거된 것이다. 

       또 95%소유권확보를 위해 지역주택조합은 토지매입을 위한 금융대출(브릿지)

        에 대한 조합원들의 연대보증을 강요하고 이에 따라 조합원들은 지역주택조합사업에 대해 무한책임을 

        져야 한다. 

      **그러나 협동조합형 민간임대는 협동조합원은 단순히 초기엔 FI(재무적투자자로)로만 사업 

        에 참여하고 모든 사업에 책임지는 시행사는 별도로 존재한다.

     ▶ 사업승인은 득했으나 시공사가 참여안하는 이유는 

        첫째 일반분양은 임대분양에 비해 리스크가 훨씬 크게 봐서 

        지역주택조합원이 설령 70%이상 모집하였다 하더라고 

        PF대출 및 조합원들의 중도금대출에 대해 

         을 서지 않으려 한다. 

         예컨대 입주시 주변 시세하락으로 조합원들의 입주 포기 등으로 결국 모든 리스

          책임을 시공사에서 떠 안아야 함으로 사업승인을 득했고 *토지소유권도 확보했고 * 조합원 모집율도 70%

          되었다하더라도 시공사들의 시공참여가 신중해 질 수 밖에 없다. 

       *그러나 협동조합형민간임대는 말 그대로

         일반분양에 비해 준공(입주)때 집값의 잔금을 내지 않아도 되는 구조이기 때문에 시공사 입장에선 

        입주 리스크가 작다고 본다.

      ▶ 지주택으론 안 나오던 사업성이 협동조합민간임대사업으로 사업성이 나올 가능성이 높고 그래서 지역

          조합원들의 매몰비 중 상당부분을 구제해 줄 수 있는 구도가 나온다고 본다.


★ 기타

1. 분양가 상한제로 인해 사업성이 떨어져 사업을 포기하려고 하는 사업장

  ▶ 민간임대주택에 관한 특별법 제42조 3항과 주택법 제58조에 의해 

     민간임대주택은 분양가 상한제 적용을 배제 함.

2. 일반 사업지로 토지작업과 분양성, 사업성 모두 높지않아 사업을 포기하려고 하는 사업장.

 ▶ 협동조합형민간임대는 

     *민간임대주택에 관한 특별법 제20조에 의거 토지작업율 80%만 되면 사업승인 

          강제수용절차를 밟을 수 있으며, 

     *분양성은 협동조합기본법에 의해 사전조합원 모집을 통해 해결할 수있고 .

     *사업성은 임대후 분양전환받은 시스템이므로 먼 미래의 분양가로 사업구조를 짜므로 사업성이 당연히 

          나온다.(물론 모든 사업장이 다 그런것은 아님.)

3. 사업성과 분양성 모든 것이 뛰어 난데 시행사 에코티 부족으로 사업 진행을 못하는 사업장

      ▶ 협동조합원이 초기엔 FI로 사업참여를 함으로 협동조합원이 납부한 기본출자금 및 사업출자금으로 

          시행사 에코티를 마련하면 된다.


 민간임대

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