오늘은 도로에 관하여 알아 보겠습니다

오늘은 #부동산 전문가  #박두호 대표의 도로에 관해서 자세히 알아 보겠습니다.

도시에서 살아갈때 도로는 그냥 도로일뿐 대부분 관심을 가지지 않습니다. 도로는 정부에서 관리해주는 것이고 일반인은 큰 관심을 가질 필요가 없습니다. 그런데 단독주택이나 전원주택을 건축하고자 땅을 알아보러 다니게 되면 도로가 아주 중요한 관심사가 됩니다. 왜냐하면 도로가 없는 땅은 집을 지을 수 없기 때문입니다.


도로가 있어야 집을 지을 수 있다는 규정은 건축법 44조에 나와 있습니다.


제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.  <개정 2016. 1. 19.>

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.


"건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다"는 이 법령으로 인하여 도로에 2미터 이상 접하지 않은 땅은 맹지라 부르는데 도로가 없어 건축을 할 수 없는 땅을 말 합니다.


그렇다면 도로는 무엇일까요? 


우선 도로의 종류를 알아보겠습니다. 도로의 종류는 도로법 제10조에 나와 있습니다.


제10조(도로의 종류와 등급) 도로의 종류는 다음 각 호와 같고, 그 등급은 다음 각 호에 열거한 순서와 같다.

1. 고속국도(고속국도의 지선 포함)

2. 일반국도(일반국도의 지선 포함)

3. 특별시도(特別市道)ㆍ광역시도(廣域市道)

4. 지방도

5. 시도

6. 군도

7. 구도


고속국도, 일반국도, 특별시도, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 등이 있습니다. 이러한 도로들은 모두 대통령령으로 정하는 시설입니다. 그런데 일반적으로 단독주택, 전원주택을 짓고자 땅을 알아볼때 이러한 대통령령으로 정한 도로법에 의한 도로에 접한 땅은 잘 없습니다. 대부분의 이러한 도로법에 의해 규정된 도로가 아닌도로 즉 사도인 경우가 많습니다. 


사도는 사도법에 정의가 되어 있습니다.


제2조(정의) 이 법에서 "사도"란 다음 각 호의 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 다만, 제3호 및 제4호의 도로는 「도로법」 제50조에 따라 시도(市道) 또는 군도(郡道) 이상에 적용되는 도로 구조를 갖춘 도로에 한정한다.  <개정 2014. 1. 14.>

1. 「도로법」 제2조제1호에 따른 도로

2. 「도로법」의 준용을 받는 도로

3. 「농어촌도로 정비법」 제2조제1항에 따른 농어촌도로

4. 「농어촌정비법」에 따라 설치된 도로


도로법에 정의된 도로와 농어촌도로정비법, 농어촌정비법에 의해 정의된 도로를 사도에 반하여 공도라 부릅니다. 정의는 조금씩 다를수 있는데 여기서는 도로법, 농어촌도로 정비법, 농어촌정비법에 따라 설치된 도로를 공도로 부르겠습니다.


사도법에 따른 사도의 정의는 공도에 연결된 공도가 아닌 도로를 말합니다. 사도는 개인이 필요에 의하여 개설한 도로입니다. 즉 어떤 사람이 집을 지으려고 하는데 해당 토지가 도로에 연결되지 않아 집을 건축 할 수 없으므로 정부에 요청하여 도로를 개설하게 되면 이것이 사도가 됩니다. 


사도의 경우에도 마음대로 개설할 수 있는 것이 아니고 허가를 받아서 만들어야 합니다. 사도법 4조에 그에 관한 내용이 있습니다.


① 사도를 개설ㆍ개축(改築)ㆍ증축(增築) 또는 변경하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 허가를 받아야 한다.


법령에 따르면 사도를 개설하려는 사람은 허가권자의 허가를 받아서 개설하도록 되어 있습니다. 허가를 받아서 도로를 개설하게 되면 해당 토지가 개인의 소유라 할지라도 이 도로는 사도법에 따른 사용상 제약을 받게 됩니다.


제9조(통행의 제한 또는 금지) ① 사도개설자는 그 사도에서 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 경우는 그러하지 아니하다.

1. 해당 사도를 보전(保全)하기 위한 경우

2. 통행상의 위험을 방지하기 위한 경우

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우

② 사도개설자는 제1항 단서에 따라 일반인의 통행을 제한하거나 금지하려면 해당 사도의 입구에 그 기간과 이유를 분명하게 밝힌 표지를 설치하여야 한다.


사도법 9조에 따르면 개설자는 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없다고 명시하고 있습니다. 즉 본인의 필요에 의하여 개설하였다 하더라도 누구든 해당 도로를 사용할 수 있도록 하여야 한다는 것입니다.


그런데 사도는 개인이 개설하고 그 관리책임 또한 개설자에게 있기 때문에 개설자는 그 도로의 사용을 제한하거나 금지 할 수는 없으나 사용료는 징수 할 수 있도록 하고 있습니다. 이에 대한 내용은 사도법 10조에 있습니다.


사도개설자는 그 사도를 이용하는 자로부터 사용료를 받을 수 있다. 이 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 미리 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.


사도법 10조에 따르면 개설자는 사용료를 받을 수 있습니다. 그렇지만 마음대로 받을 수 있는것은 아니고 허가권자로 부터 허가를 받아서 징수 할 수 있습니다. 


이부분이 사도에 대해서 가장 중요한 부분입니다. 즉 "사도의 주인이라 할지라도 일반인의 사용을 막을 수 없고, 사용료를 징수 할 수 있으나 허가를 받아야 한다"는 것입니다.


사도의 사용을 제한하거나 금지하는 등의 행위를 하면 법령에 의하여 처벌을 받습니다. 해당 내용은 사도법 15조, 16조에 나와 있습니다.


제15조(보전을 위한 금지행위) 누구든지 정당한 사유 없이 사도에 관하여 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 사도를 파손하는 행위

2. 사도에 토석(土石), 입목(立木)ㆍ죽(竹), 그 밖의 장애물을 쌓아 놓는 행위

3. 그 밖에 사도의 구조나 교통에 지장을 주는 행위

제16조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제4조를 위반하여 허가를 받지 아니하고 사도를 개설ㆍ개축ㆍ증축 또는 변경한 자

2. 제9조를 위반하여 사도에서 일반인의 통행을 제한하거나 금지한 자

3. 제10조를 위반하여 허가를 받지 아니하고 사용료를 징수한 자


#전원주택을 짓기 위해서 땅을 알아보면 맹지가 아닌경우 대부분의 땅은 사도에 접해 있습니다. 만약 도로에 접해 있지 않다면 가장 가까운 도로와 연결하여 사도를 개설 할 수 있습니다. 그런데 이 연결하려는 도로가 사도일때 그 도로 소유자에게 허락을 받아야 할까요? 이 부분이 일반인들이 가장 많이 물어 보는 질문입니다.


정답은 허락이 필요 없습니다. 해당 도로가 지적도상 도로로 되어 있으면 사도라 할지라도 허락 없이 도로를 연결하여 새로운 도로를 개설하는 허가를 신청할 수 있습니다. 그런데 현실에서는 애매한 경우가 발생합니다. 허가 신청시 해당 사도의 소유자가 상당한 이유를 들어 이의를 제기 할 수 있는데 이경우 허가권자가 그 이유를 타당하다 판단하면 허가가 어려울 수 있다는 것입니다.


이러한 상황이 발생하는 이유는 현재 지적 관리체계와 관련이 있습니다. 개설된지 오래된 사도들은 대부분 지적도상의 도로 위치와 현재 사용되는 현황도로가 일치하지 않습니다. 완전히 100% 일치하는 지역은 거의 없다고 봐도 과언이 아닙니다. 즉 현재 사용되는 농어촌 지역의 사도에 대한 지적도는 일제시대에 작성된 것이 대부분이기 때문에 오랜 세월이 지나면서 대부분 형태가 바뀌어 있습니다. 그러므로 이러한 사도에 연결하여 도로를 개설하고자 할때 대부분의 경우 지적도상 도로가 아닌 부분도 도로로 사용할 수 밖에 없는 상황인 경우가 많다는 것입니다.


그림의 상황은 이러한 불일치가 심한 경우를 보여주는데 노란색이 지적도상 도로이고 빨간색이 현황도로 입니다.


이런식으로 도로가 아닌 부분이 도로로 사용이 되다 보니 이 현황도로의 소유자가 이의를 제기하면 상당한 논란이 될 수 밖에 없는 것입니다. 그러므로 오래된 도로이고 지적도상 도로가 현황도로와 아주 많이 다른 경우는 지적도상 도로가 있다고 하여 무조건 연결해서 도로를 개설하고 집을 짓는 것이 쉽지 않다는 것을 이해해야 합니다.


이러한 이유로 농어촌 지역의 토지는 건축법상으로 정한 도로의 규정을 그대로 적용할 경우 건축이 가능한 지역이 거의 없게 되는 문제가 있으므로 지자체의 판단에 따라 어느 정도 요건이 충족되면 건축허가가 이루어 지고 있는 것이 현실입니다.


그래서 #전원주택을 짓고자 할때 최근에 개설된 도로에 접한 땅은 거의 대부분 아무런 문제 없이 건축 허가가 가능하지만 도로에 접하고 있지 않아서 신규 도로를 개설하여 건축을 하는 경우는 충분한 법적 검토를 하더라도 현실적으로 건축이 어려운 경우가 발생 할 수 있습니다. 연결하려는 현황도로 또는 사도의 소유자가 반대하는 일이 발생할 수 있기 때문입니다. 그러므로 법령이나 기타 행정절차에 대해서 자신이 없다면 도로에 접하지 않은 땅은 구입할때 매우 신중해야 합니다. 가까운 도로까지 연결하기 위해서 필요한 땅을 확보 했다 하더라도 무조건 도로 개설 허가가 되는 것은 아니기 때문입니다.


#가자앤   #박두호


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